Når du skal bygge bolig

Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging og riving av bolig er et søknadspliktig tiltak  jf. pbl. § 20-1 som i utgangspunktet må omsøkes og gjennomføres av ansvarlige foretak jf. pbl. § 20-2a).

Det samme gjelder for vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, fasadeendring, bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift, oppdeling eller sammenføyning av bolig.

Det er likevel gitt unntak for følgende tiltak

  • fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse
  • bruksendring fra tilleggsdel til hovedel innenfor en bruksenhet

For et enkelt tilbygg hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2 er det søknadsplikt, men det er ikke krav om ansvarsrett jf. pbl. § 20-4. Se også byggesaksforskriften § 3-1.

Selvbygger

Kommunen kan godkjenne en person som selvbygger jf. § 6-8 i SAK10 av egen enebolig eller fritidsbolig, dersom personen sannsynliggjør at arbeidet vil bli utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.

Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1.

Arealplan - hvilke begrensninger gjelder på min eiendom?

Ofte vil det være begrensninger i kommune- eller reguleringsplan på hva som kan bygges. Dette vil typisk være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Det kan derfor være lurt å avklare dette tidlig i planleggingsfasen. Reguleringskart og reguleringsbestemmelser fås via kommunens kartløsning eller ved henvendelse til Sentrumservice

Avstand til offentlig veg

Der det ikke er angitt byggegrense i reguleringsplanen er det vegloven som gir bestemmelser om avstand til offentleg veg - fylkesveger og riksveger i kommunen. Dersom du skal bygge i strid med det som følger av arealplanene må du søke om dispensasjon. Hvis tiltaket strider mot vegloven (i uregulert område) for tiltak i nærheten av riks- og fylkesveier så må du søke Statens vegvesen om tillatelse/ dispensasjon. For kommunale veier må søknad sendes byggesakskontoret.

Avstand til nabogrense

Bolig skal ha en avstand til nabogrense som minst svarer til boligens halve høyde og ikke under 4 meter. Unntaket er hvis det er bestemt noe annet i arealplan. Kommunen kan også godkjenne en plassering nærmere nabogrense hvis det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen.

I tillegg stilles det krav til avstand mellom byggverk for å forhindre brannspredning.

Tilknytning til infrastruktur

Ved oppføring av bolig forutsettes det at denne er tilkoblet vannforsyning og avløp. Lokal forskrift skal følges. I tillegg skal eiendommen ha sikret lovlig atkomst til veg. Adkomst til kommunale veger skal avklares med Teknisk, drift og eiendom (TDE).

Tekniske krav

Ut over det som er nevnt ovenfor så er det en rekke tekniske krav som må være oppfylt. Dette er bl.a. sikkerhet mot naturpåkjenninger, uteareal og plassering, ytre miljø, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann, planløsning og bygningsdeler, miljø og helse, energi og installasjoner og anlegg

Saksbehandlingsfrist

Tidsfristene jf. pbl. § 21-7 og SAK10 § 7-1 avhenger av flere forskjellige forhold, bl.a. om tiltaket medfører dispensasjon, om det foreligger nabomerknader og om det er nødvendig å innhente uttalelse fra andre myndigheter. Konsekvensen ved fristoverskridelse varierer også avhengig av type sak:

Rammesøknad og endring av rammesøknad
Tidsfrist: 12 uker.
Vilkår: Ikke dispensasjon fra plan.
Konsekvens ved fristoverskridelse: Gebyrbortfall på 25 % pr. påbegynt uke jf. SAK10 § 7-4.

Ettrinns søknadsbehandling (alternativ 1)
Tidsfrist: 3 uker.
Vilkår: Tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i loven, dvs. ingen dispensasjon.
Det foreligger ikke merknader fra naboer eller gjenboere (ikke aktuelt for saker etter § 20-2).
Ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig.
Konsekvens ved fristoverskridelse: Tillatelse anses for gitt. Saker etter § 20-2: Ingen konsekvens.

Ettrinns søknadsbehandling (alternativ 2)
Tidsfrist: 12 uker.
Vilkår: Ikke dispensasjon fra plan (kan inneholde dispensasjon fra plan- og bygningslovgivningen).
Konsekvens ved fristoverskridelse: Gebyrbortfall på 25 % pr. påbegynt uke.

Igangsettingstillatelse
Tidsfrist: 3 uker.
Ingen konsekvens ved fristoverskridelse.

Ferdigattest
Tidsfrist: 3 uker.
Vilkår: Nødvendig dokumentasjon er mottatt.
Konsekvens ved fristoverskridelse: Byggverket kan tas i bruk.

Midlertidig brukstillatelse
Tidsfrist: 3 uker.
Ingen konsekvens ved fristoverskridelse.

Forhåndskonferanse
Tidsfrist: 2 uker
Vilkår: Tilstrekkelige opplysninger er mottatt.
Ingen konsekvens ved fristoverskridelse.

Forespørsel
Tidsfrist: uten ugrunnet opphold (normalt 3 uker).
Konsekvens ved fristoverskridelse: Ingen, se for øvrig forvaltningsloven.

Klagesak
Tidsfrist: 8 uker.
Ingen konsekvens ved fristoverskridelse.

Klagesak der det er gitt utsatt iverksetting
Tidsfrist: 6 uker.
Ingen konsekvens ved fristoverskridelse.

Dispensasjon
Det er ingen lovbestemt saksbehandlingsfrist når det søkes dispensasjon fra plan. Normalt vil slike saker bli behandlet innen 12 uker, men i enkeltsaker kan det likevel påregnes lengre saksbehandlingstid.
Andre dispensasjoner, f.eks. fra plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift har en saksbehandlingsfrist på 12 uker.

Friststart
Tidspunktet for når saksbehandlingsfristen starter avhenger av om søknaden inneholder grunnleggende mangler eller kun mindre feil og mangler.

Ved grunnleggende mangler starter fristen når søknaden er fullstendig. En grunnleggende mangel er en nødvendig opplysning som mangler for at kommunen kan ta stilling til tiltaket. Hva som er nødvendige opplysninger vil naturlig nok variere fra sak til sak.

Ved mindre feil eller mangler starter fristen når kommunen mottar søknaden. En mindre feil/mangel er ikke til hinder for at kommunen kan ta stilling til tiltaket. Den må likevel rettes før kommunen kan fatte et vedtak.

Ved ettrinns søknadsbehandling kan kommunen, hvis søker ønsker det, istedet fatte vedtak om rammetillatelse hvis dette innebærer at søknaden blir fullstendig/komplett. Søknaden må deretter kompletteres før kommunen gir igangsettingstillatelse.

For klagesaker starter saksbehandlingsfristen når klagefristen er utløpt. Der klagen sendes kommunen etter klagefristens utløp og kommunen likevel tar klagen til behandling, vil fristen løpe fra det tidspunkt kommunen mottok klagen.

Bortfall av tillatelse
Er et tiltak ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse fristene er absolutte jf. pbl. § 21-9.